每个月的固定板块：黑桃讲最新大连二手房价的时间来到，想知道你家小区卖多少钱吗？赶紧搬好小板凳过来围观吧。

经历了7月的二手房价格“滑铁卢”之后，8月份大连二手房价总算是有了一些起色，部分城区价格“止跌反升”。

比如西岗区，8月价格环比涨幅达11%。

除了城区之外，8月一批小区也有亮点，比如中山区的延安小区和南山里，价格变化幅度都在50%以上。

也许你对这个价格变动感到诧异。的确，从以往来说，如果一个区域或者项目单月二手价格环比达到10%以上，那么就不属于正常的变化范围。

因此我从这个月开始，会对那些变化异常的区域和小区价格进行逐个分析，为你揭开到底是什么原因导致的它们“大起大落”。

区域

高新二手价格紧追中山

8月份二手价格环比上涨的城区占多数。

环比上涨的有：西岗、高新园、金州、甘井子、旅顺口、普兰店

环比下跌的有：中山、沙河口、开发区、瓦房店

8月的情况我们可以发现几个亮点：

（1）高新二手价格继续紧追中山，两者现在同属大连房价第一梯队，互相较劲。

（2）西岗价格环涨11.3%，当月涨幅领跑全市。

（3）旅顺价格有所回升。

关于这些亮点背后的个中原因，是楼层和面积差异，还是市场变动，我在每个区的数据里面会提到。一起来看具体数据吧。

带看/新增房源量

两指标连续3个月下降

8月份大连贝壳全平台新增挂牌房源套，带看次数16万次，新增房源量和带看次数连续3个月双双下降。

从5月份开始，新增房源量和带看量两项重要指标就不断下降，其实这也是市场淡季的正常反应，难得的是价格还算坚挺，没有出现大幅下降的态势。

累计挂牌量突破10万大关

单月再增套

截止到9月7日，大连贝壳平台共套二手房挂牌在售，目前挂牌量已正式突破10万大关。相比较7月份，全平台新增挂牌量再增加了余套。

目前主城区在售套，相比7月新增套；开发区在售套，金州区在售套，两区相比7月新增套；旅顺口区在售套，相比7月新增套；普兰店+瓦房店在售套，相比7月新增接近套；

从新增挂牌量来看，旅顺目前依旧是各个区里新增挂牌量最多的区域，其他各区新增量相比之前都有所减少。另外从8月之后，总挂牌量一直就在10万上下徘徊，新增量相比之前已经有所减少，供求关系正趋近平衡。

中山区成交均价元/平

环比下降3.3%

中山区8月份成交价连续两个月环比下降，市场热度进一步遇冷，难道是为了等一等高新区兄弟，好一起前进吗？

再看一下小区销量TOP10，发现了两个异类：延安小区成交价环涨49.7%，南山里成交价环降80.3%。

怀着强烈的好奇心，我研究了一下这两个小区成交价如过山车般变化的原因。

根据中山区年学区划分图显示，位于七七街的延安小区一部分属于39中学区，一部分属于中山区实验学校，这就导致了它8月份成交了三套房源，一套均价2.4万（39中学区）、一套均价1.8万（中山实验）、一套均价4万（39中学区+一楼门头），学区与非学区，门头与非门头，价格天壤之别莫过于此。

再看另一个异类：南山里，南山里不是部分，而是整个小区都非学区（中山实验），但同样依靠七七街优质的位置环境和生活配套，使它成为了大连90年代“老破小”中的最高价区域之一。

成交价环比下降如此大的原因也是由于之前一楼门头和非门头的区别，看来七七街这片区域的一楼门头价值很高啊。

甘井子区成交均价元/平

环比上涨0.3%

甘井子区成交热门小区在8月份也以刚需为主，价格环比下降的较多，亮点可说的不多。

千山心城成交价环比上涨22.3%，涨幅较高。主要原因是7月份成交的多是顶楼，8月份中间好楼层成交较多，价格拉上来了。

西岗区成交均价元/平

环比上涨11.3%

西岗区需要着重来说一说，毕竟这11.3%的涨幅在8月份很引人瞩目。

我们看西岗区8月的小区销量榜，懂行的朋友会发现TOP10里竟然有6个37中学区小区！

实验小学+37：同庆街、英华街、市场街

东关小学+37：前城国际二期、良久国际、赛维利大厦。

如此众多的37中学区霸榜，区域整体价格怎能不上涨？

那么，37中学区如何为何几乎垄断了西岗区的二手市场呢？

原因一：37中今年中考成绩出色，据统计分率达到58%，甚至盖过了去年大热的理工圣克拉。

原因二：34中小户型目前均价已普遍突破3万，而反观37中，目前最贵的市场街均价也才2.6万。对于预算有限的家长来说，选择34中可能已经承受吃力，但是选择37中，在力所能及情况下是一个更理想的选择。

沙河口区成交均价元/平

环比下降2.1%

沙河口区8月份唯一的亮点就是幸福e家五期重新回归了销量榜三甲。目前均价接近4万。原因一是得益于格致今年中考成绩依旧稳定的可怕，其二是五期无论是总户数还是挂牌量都比其他四期的总和还多，导致成交量必然多。

除此之外，基本就是以刚需小区为主了，车家村本月涨势较好，主要也是因为成交楼层差异。

高新园区成交均价元/平

环比上涨1.5%

8月份高新区榜上亮点在圣克拉二期和大华锦绣华城一期。

大华一期8月因成交洋房产品的原因，价格环涨12.8%。圣克拉二期则是首次成交单价突破3.2万，理工圣克拉在今年中考成色虽有退却，价格却依旧坚挺。

旅顺口区成交均价元/平

环比上涨5.5%

旅顺口区经历连续数月价格环比下降后，8月终于迎来大幅反弹。

主要原因是当月多个龙王塘区域小区上榜，带动了整体区域价格的反弹。

开发区成交均价元/平

环比下降2.8%

金州区成交均价元/平

环比上涨1%

金州和开发区在8月份表现比较平稳，涨幅变动较大的小区也基本为产品或楼层差异原因。

普兰店区成交均价元/平

环比上涨8.3%

瓦房店市成交均价元/平

环比下降5.7%

大连外环区域二手房市场8月份目前也稳定在-元/平之间。像普瓦区域小区价格环比经常波动很大，主要因为价格低，变化幅度就很不稳定。

黑桃总结

房价梯队分化明显高新中山相爱相杀

8月的二手市场行情，我们刨除那些因楼层或者产品差异导致的价格波动外，还是会发现几个点值得说一说的。

第一、大连房价梯队分化明显。

头部梯队：中山和高新，价格2万左右。两者一直相爱相杀，不仅两地群众一直暗暗较劲，就连房价也在你追我赶，我们衷心的希望两地的竞争再剧烈一些，来共同带动大连发展。

第二梯队：西岗和沙河口，单价1.7-1.9万左右。西沙两区老小区众多，二手价格受到一定程度的拖累。

第三梯队：甘井子，单价1.5-1.6万左右。新城区，大量新盘会转化为次新小区，正奋起直追西沙两区。

第四梯队：金开，单价-左右。新城区，价格有待突破

第五梯队：普瓦，单价-左右。

第二、37中学区持续火热。

上半年大连小区同比涨幅领跑的就是实验+37中学区英华街。进入8月份，37中学区持续火热，已经占据了大半个西岗区的二手市场份额，原因上面已分析过。

相信37中学区这波市场热潮还将会继续持续一段时间。

第三、圣克拉近期依旧强势。

今年的中考，理工圣克拉相比19年势头有所减弱，根据统计分率虽由55%涨到57%，但在其他热点校分率全部大幅前进的背景下，这个进步其实就相当于“原地踏步”。

但房价却丝毫未受影响，二期82平高层甚至首次单价突破3.2万，这也能看出圣克拉在高新各家长心中地位还是坚固的。

8月的情况就是这样，9月份随着高新三发电、甘井子张前路、沙河口一汽大柴地块的入市，整体市场预计会迎来一波小高峰，欲知情况如何，咱们9月房价地图接着分解！

END

等你！