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01

板块评测：金水主城二环

银基王朝位于福元路与凤台路交会处，属于金水主城二环板块。

图：银基王朝整体航拍

该板块以北为金水老城，以东为东区，以南为管城区，以西为郑州老城核心，属于郑州老城和郑东新区之间的过渡地带，区位优越。

作为郑州主城二环，该板块位置核心，发展较早，成熟小区林立，配套完善，生活氛围浓厚，宜居度很高，曼哈顿，燕庄在郑州名气很足。

既然是新区和老城的过渡地带，这一板块还兼具有两者的特质，集完善的配套和相对更好的环境于一身。

但另一方面，同样因为是过渡区，相对东区，居住感却不够纯粹，地位略微尴尬。

图：银基王朝整体航拍

这一地位体现在市场上，便是区域不同二手房小区房价的良莠不齐，板块内二手房房价从1万到2.5万之间，不同小区房价差距最大能达到1倍多。

新房市场方面，目前在售的新盘极少，有待开发的空地也已经寥寥无几，板块将很快转为完全的存量房市场，新房将彻底绝版。

在未来发展上，该板块目前已经接近定型，除了南部建材市场的搬迁外，区域房价潜在的其他利好已经不多，未来房价大概率保持平稳，且随着改善对环境和居住品质的更高要求，该板块在市场上的改善属性还会进一步减弱。

银基王朝是板块内很独特的小区，也是板块内房价的第一梯队，曾经还是郑州众所瞩目首屈一指的豪宅，这次我们就来评测一下这一交付十年上下的豪宅小区。

图：银基王朝航拍

只是它曾经的风范还在吗？

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02

学区评测

银基王朝分四期开发，尽管小区位置不错，周边学校也都完备，但缺少名校却是影响小区升值的一大要素，目前小区划片的中小学主要是未来小学和郑州第二十三中学。

未来小学位于玉凤路与商城路交叉口东北角，设置有24个班级，设施比较先进，拥有3D打印，云计算机室，录播室等现代化的设施及音乐，美术，舞蹈，微机等功能教室。

图：未来小学航拍

郑州市第二十三中学，也即为郑州八中东校区，处于经二路与政四街交叉口，学校比较重视素质教育，数学是其传统强项。

图：郑州市第二十三中学实拍

幼儿园比较好的有木子国际幼稚园，该幼儿园收费较高，每月费用在五六千左右。

图：木子国际幼稚园航拍

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03

交通评测

小区周边有多条主干道环绕，以北有金水路，以西有未来路，以东有中州大道，出行便利。

图：银基王朝周边交通情况示意

轨道交通上，小区周边主要有1/3/4/6多条地铁线环绕，轨道交通密度极高，不过小区距离地铁口都不是太近，最近的1号线民航路站也在1公里多。

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04

生活配套评测

作为主城二环成熟生活区，小区周边生活配套相当完善。

小区沿线底商已经很成熟，业态全面，包括药房、健身馆、百果园、二手房门店、餐馆等等。

图：银基王朝四期航拍

比较成规模的商业，周边主要有印象汇、金水升龙广场（曼哈顿改名）、华豫佰佳超市、唐人街文化广场、丹尼斯、家乐福等等。

图：印象汇实拍

图：金水升龙广场实拍

图：华豫佰佳超市实拍

图：唐人街文化广场实拍

医疗方面，周边优质医疗资源不是太多，主要有河南中医院，医院。

图：河南中医院实拍

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05

物业服务、内部园林评测

一二期园林

小区一二期为同一个院，一期为北面六栋楼，二期为南面楼栋，尽管是同一个院，但一二期在景观风格上差别较大。

一期景观整体比较注重互动性，人和景观关系密切，二期绿植密度较高，大面积冬青灌木加乔木，绿化效果很不错，互动性比较差。

不管是一期，还是二期，设计理念，还是所采用的绿植树种，和当下新交付品质小区的景观差距明显，这个曾经的豪宅明显老了。

小区运动区主要分布在西侧，比较集中，有儿童游乐区、篮球场等，小区楼栋有架空层设计，内部也设有部分运动设施，但也可能是我们白天去的原因，拍摄时利用率不高。

作为一个十年以上的小区，一二期设施老旧明显，但是挑空的理念即使放到现在，也没有几家能做到，值得点赞。

小区南大门骑士雕塑很有气势，进出要有门禁卡，小区设有专门的电动车停车棚。

大堂为挑高设计，大堂内部空间极其阔绰，空间这么大的大堂已经很少见了，欧式风格强烈，可以看看当年土豪们的审美。

不过电梯间两侧是大白墙，放到现在的话，妥妥的要维权了。顶灯竟然是吊灯，银基可真是舍得投入。

从电梯间，公共区域的维护看，物业服务整体还算到位。

二期景观整体航拍：

四期景观园林

四期年交付，至今不到10年，也是这几期中品质最好的，房价也最高。

四期大门台地式公园景观设计，小区多重绿化，整体园林绿化密度也很高，相对一二期，更有设计感，人和景观之间的关系更合理。

内部有景观水系，仪式感很强，看维护也还可以，有一种历久弥新的感觉。

大堂为挑高入户，墙面地面都是石材铺设，电梯间及楼道也是石材和瓷砖铺贴。

四期也有架空层设计，儿童游乐区和老年运动区都设在架空层内，不过面积相对不大。

小区内动线有弧度，有落差，道路两侧有石材，有漏水孔，细节做得很到位。

四期小区整体景观航拍

银基王朝均为银基旗下丹尼尔物业，物业费2块上下，从小区整体的维护看，物业做得还可以，对物业的工作，社区内也会进行公示，物业每季度还会策划和组织各类社区文化活动。

整体来说，在品质上，一二期和四期差别明显，两者交付相差五年，可以算得上不同时代的产物。

一二期因为以大户型为主，全都是平以上户型，相对改善更纯粹，但因为时间早，内部景观，部分设施显得有些老旧，品质已经完全没有了当年豪宅的气势。

四期交付不到10年，尽管有些方面和当下改善的品质也有些差距，但整体无论是从景观水系，绿植密度，树种，还是内部大堂，公区等方面，都还可以，谈不上过时，预计四期作为区域房价执牛耳者的荣耀还能持续一段时间。

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06

周边环境评测

小区以北有金水河，以南有熊儿河，河两侧有绿化公园。

图：熊儿河航拍

图：熊儿河实拍

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07

综合评测

作为曾经的豪宅，板块内至今房价的第一梯队，银基王朝不仅名字霸气十足，而且在地段上的确优势明显。

地段的优越性，从主城金水二环板块的命名就已一目了然，且身为二环核心地段，板块内交通，配套都已相当完善，生活很便捷。

不过没有名校是项目配套上的一大欠缺之处，其他配套各方面都很可圈可点。

从未来发展前景看，因为区域发展已经定格，未来变化不大，房价潜在利好也已经不多，预计房价很难再有大幅上涨。

从小区目前品质看，一二期交付最早，设施老旧最明显，绿化景观也已过时，2万左右的价格，放在新房市场比较，品质恐怕很难被一般人接受。

三期地块小，围合式景观整体还不错，但社区太小，公共空间太过逼仄，房价的想象空间也很有限。

四期交付最晚，目前也是其中相对品质最好的，价格也最高，2万-2.5万之间，是选择金水二环里的十年期二手房，还是选择地段相对欠缺，但品质更好的新房，这个只能是见仁见智了。

老杨点评

整体来看，银基王朝交付十年，仍是片区豪宅！

6月3日土拍，其中位于未来路纬四路的32号地，被银基和敏捷联手拿下，期待银基携手外来巨鳄，给市场献上另外一件作品，一件可以称霸十年的作品。

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